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20.09.2022 Preisdynamik für Immobilien verliert an Schwung

Der Immobilienmarkt reagiert schneller als gedacht auf die veränderten Bedingungen. Die gestiegenen Bauzinsen, die hohe Inflation und die extreme Verteuerung von Energie haben zu einer deutlichen Kaufzurückhaltung geführt. Viele Immobilien kommen jetzt noch schnell auf den Markt, bevor womöglich die Preise sinken.

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien steigen in Deutschlands Metropolen nur noch schwach, meldet ImmoScout24. Die Nachfrage habe sich um 36 Prozent reduziert, das inserierte Angebot sei um 46 Prozent gestiegen. Bestands-Eigentumswohnungen zeigen in München, Stuttgart und Hamburg eine Tendenz zur Stagnation.

Auch das Beratungsunternehmen JLL meldet: Der seit Jahren andauernde Aufschwung am deutschen Wohnungsmarkt mit zum Teil kräftigen Kaufpreissteigerungen hat sich im ersten Halbjahr 2022 deutlich abgeschwächt. Der Hamburger Wohnungsmarkt kühle sich ab, während sich der Preisauftrieb in Berlin noch fortsetzt.

Das Forschungsinstitut empirica erwartet einen Rückgang der Preisblasengefahr. Das Ende der Niedrigzinsen bremse ein weiteres Aufblähen der Kaufpreise, andererseits verhindere der rückläufige Wohnungsbau die Produktion von Leerstand und stütze so auch die Bestandspreise.

Der Europace Hauspreis Index meldet erstmals seit Jahren rückläufige Preise für Neubauten und im Juli 2022 einen Preisrückgang für alle Segmente. Auch der Gesamtindex sinkt in diesem Monat. Wir sehen, dass „die Immobilienpreise vorerst einen Höhepunkt erreicht haben und gerade leicht abfallen“, sagt Stefan Münter, Vorstand von Europace.

Damit verschieben sich die Chancen beim Immobilienerwerb und -verkauf. Verkaufende müssen mit längeren Zeiten bei der Vermarktung, mit härteren Preisverhandlungen und eventuell mit einem geringeren Erlös rechnen als erwartet. Kaufende kommen möglicherweise günstiger an ihr Wunschobjekt, müssen aber höhere Finanzierungskosten einkalkulieren.

Eine realistische Einschätzung des Kaufpreises für Immobilien ist schwerer geworden. Derzeit sind die Marktbedingungen volatil, also schwankend und unbeständig. Erfahrene Berater mit viel Fachwissen können bei der Preisfindung helfen.

Quelle: Copyright © Grabener|s Newsletter, Grabener Verlag, Kiel, 2022)

21.06.2021 Heftige Kritik am neuen Baulandmobilisierungsgesetz

Der Kompromiss der Regierungskoalition zum Baulandmobilisierungsgesetz findet in der Fachwelt keine breite Zustimmung. Die Kommunen erhalten mehr Flexibilität bei der Ausweisung von Bauland und für eine dichtere Wohnbebauung. In angespannten Wohnungsmärkten dürfen Mietwohnungen nicht mehr in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat (BMI) hatte den Entwurf für ein Baulandmobilisierungsgesetzes erstmals im Juni 2020 vorgelegt. Das Gesetz wurde am 07.05.2021 im Bundestag verabschiedet und am 28. Mai 2021 vom Bundesrat gebilligt.

Den Gemeinden stehen nach Inkrafttreten des Gesetzes neue Handwerkszeuge zur Verfügung wie beispielsweise das erweiterte gemeindliche Vorkaufsrecht und Befreiungsmöglichkeiten für Bauvorhaben im Außen- und Innenbereich. Das Vorkaufsrecht ermöglicht es Gemeinden, Grundstücke oder Häuser zum Verkehrswert zu erwerben, um darauf bezahlbaren Wohnraum zu bauen. Ein Gutachter ermittelt vorab den Preis. Kritiker bemängeln, dass damit unterstellt werde, dass Gemeinden besser, schneller und günstiger bauen könnten als Investoren – das sei aber keineswegs der Fall.

Die neue Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ wurde eingeführt, damit die Ausweisung von Bauland in einvernehmlichem Miteinander von Wohnen und Nebenerwerbsnutzung vereinfacht wird.
 
Grundstückseigentümer können zukünftig dazu verpflichtet werden, freie Flächen innerhalb einer bestimmten Frist mit Wohnungen zu bebauen. Betroffen sind Gebiete mit dringendem Wohnbedarf oder mit angespanntem Wohnungsmarkt. Kritiker halten diese Regel für einen erheblichen Eingriff in die private Vermögensverwaltung. Ausnahmen sollen jedoch für Eigentümer gelten, denen das Grundstück zur Altersvorsorge dient.
 
Am heftigsten entzündet sich die Kritik unter Fachleuten jedoch am Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Verbot gilt für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, die von den Regierungen der Länder festgelegt werden. In diesen Gebieten ist eine Umwandlung dann grundsätzlich genehmigungspflichtig. Die Genehmigungspflicht ist zunächst bis zum 31.12.2025 befristet.

Für Eigentümer mit wenigen und kleinen Wohngebäuden von drei bis 15 Wohnungen gelten Ausnahmen. Dazu gehören Erbfälle, wenn die Erben die Wohnungen selber nutzen wollen, oder Familienangehörige des Eigentümers, die selbst in die Wohnungen einziehen wollen. Eine Umwandlung ist auch in wirtschaftlichen Notlagen zulässig und wenn mindestens zwei Drittel der Mieter die Eigentumswohnungen erwerben wollen.
 
Kritiker bemängeln, dass das Umwandlungsverbot wie ein Fremdkörper in dem Gesetz wirke, weil es mit Baulandmobilisierung gar nichts zu habe. Es sei in erster Linie eine Marktregulierung, die das Gegenteil dessen bewirken werde, was eigentlich beabsichtigt war. Nicht nur die Preise für Eigentumswohnungen würden in der Folge weiter anziehen, sondern auch die Wohnungsmieten. Mietern werde die Vermögensbildung erschwert, die mit einer selbst genutzten Immobilie am leichtesten gelingen kann, und die dringend notwendig ist für die Alterssicherung. Das Gesetz stellt nach Ansicht der auf Immobilienrecht spezialisierten Anwaltskanzlei Bethge & Partner einen schweren Eingriff in das Eigentumsgrundrecht dar.

22.05.2021 Forschungsinstitut empirica: „Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase

Seit die Immobilienpreise scheinbar unaufhörlich steigen, taucht alle Jahre wieder das Wort „Immobilienblase“ auf. Bisher gab es kurze Zeit später immer Entwarnung. Den jüngsten ausführlichen Bericht über eine drohende Immobilienblase veröffentlichte „Der Spiegel“. Er bezieht sich dabei auch diesmal auf den empirica-Blasenindex.

Das Wort „Immobilienblase“ wird von Marktbeobachtern schnell mit dem Wort „platzen“ assoziiert. Eine geplatzte Immobilienblase in den USA war im Jahr 2007 der Anlass für eine sich weltweit ausbreitende Finanzkrise. Ist es nun wieder soweit?

Das empirica-Institut in Berlin schreibt dazu: „Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase am Wohnungsmarkt“. Das Institut führt seit 2004 die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise und veröffentlicht regelmäßig den sogenannten empirica-Blasenindex. Darin stellt es die notwendigen Kennzahlen zur Verfügung, aus denen sich Tendenzen zur Blasenbildung ablesen lassen.

Derzeit seien die hohen Vervielfältiger bei der Preisermittlung noch überwiegend durch die aktuellen Niedrigzinsen begründet. Doch bei steigenden Zinsen müssten die Preise runter oder die Mieten hoch. Stark steigende Mieten sind derzeit aber politisch kaum durchsetzbar, und Kaufpreise für Eigentumswohnungen von mehr als zehn Jahreseinkommen in den Top7-Städten seien dauerhaft nicht erzielbar. Dann gelte folgende Prognose. „Entweder die Preise fallen irgendwann oder die Einkommen steigen drastisch.“ Gegen stark steigende Einkommen stünden aber wiederum die deutsche Exportabhängigkeit und ungelöste Strukturprobleme.

Fazit: Bei steigendem Wohnungsangebot und einer besseren Verteilung der Nachfrage aus den Schwarmstädten ins Umland werde der Druck nachlassen. Die Frage lautet also nicht „Gibt es eine Blase?“, sondern „Wann platzt die Blase?“. In der derzeitigen Konstellation sei ein Szenario vorstellbar, „bei dem die Luft nur langsam entweicht“, die Immobilienpreise also langsam sinken, diagnostiziert empirica.

„Quelle: Grabener|s Newsletter, Ausgabe 5-2021, Grabener Verlag GmbH, Kiel