Aktuelles
In der Rubrik Aktuelles erhalten Sie einen Überblick über die Geschehnisse am Immobilienmarkt sowie über gesetzliche Regelungen.
20.11.2022 Immobilien bieten Schutz vor Inflation
Bieten Immobilien in Krisenzeiten Schutz vor Wertverlusten? Wie entwickeln sich die Preise für Immobilien in Phasen hoher Inflation und hoher Zinsen? Spezialisten sehen die Zukunft für Immobilienbesitzende optimistisch: Starke Wohnungsmärkte bleiben stark.
Der Markt für Immobilien erlebt gerade einen deutlichen Wandel. Nach der rund zehn Jahre andauernden Niedrigzinsphase, in der die Preise für Immobilien unaufhörlich stiegen, beginnt jetzt eine neue Wirtschaftsphase. Sie bringt Änderungen mit sich für Eigentümer und Mietende, für Kaufinteressierte und Verkaufende.
Dieser Wandel vollzieht sich nicht nur in Deutschland, sondern in ganz Europa. Das Dienstleistungsunternehmen Savills berichtet: Während die Anzahl der Immobilienveräußerungen in Deutschland, Irland, den Niederlanden und Schweden im zweiten Quartal zurückgingen, war in Großbritannien, Dänemark und Spanien ein deutlicher Anstieg der Marktaktivität zu verzeichnen. Investoren mit höherem Fremdkapitaleinsatz haben sich vorübergehend zurückgezogen, um die Entwicklung der Zinssätze, Inflation und Baukosten abzuwarten.
Wie ein Wandel des Marktes sich auf sehr drastische Weise vollziehen kann, ist gerade in Australien und Neuseeland zu beobachten. Das Handelsblatt berichtet, dass dort die Preise so stark einbrechen wie nirgendwo sonst auf der Welt. In der neuseeländischen Hauptstadt Wellington lag der mittlere Hauswert in der Metropole im Februar 2022 noch bei 995.000 Neuseeland-Dollar, inzwischen ist er auf 780.000 Neuseeland-Dollar abgesackt.
Starke Wohnungsmärkte bleiben stark. So lautet die Überzeugung des Beratungsunternehmens Colliers: „Anziehende Zinsen und Baupreise führen derzeit zu einer stark rückläufigen Neubautätigkeit. Die gleichbleibend hohe Nachfrage wird deshalb das Angebot noch deutlicher übersteigen als dies bislang der Fall ist. Wir erwarten ein sich stabilisierendes Preisniveau, deutlich steigende Mieten und im Ergebnis steigende Mietrenditen.“
In Deutschland verlaufen die Immobiliengeschäfte derzeit verlangsamt, haben aber weiterhin eine stabile Tendenz. In Berlin stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2022 um 4,3 Prozent, in Frankfurt am Main wurden Neubauwohnungen um drei Prozent teurer. In München waren rund zehn Prozent mehr Transaktionen zu verzeichnen.
Quelle: Copyright © Grabener|s Newsletter, Grabener Verlag, Kiel, 2022)
20.09.2022 Preisdynamik für Immobilien verliert an Schwung
Der Immobilienmarkt reagiert schneller als gedacht auf die veränderten Bedingungen. Die gestiegenen Bauzinsen, die hohe Inflation und die extreme Verteuerung von Energie haben zu einer deutlichen Kaufzurückhaltung geführt. Viele Immobilien kommen jetzt noch schnell auf den Markt, bevor womöglich die Preise sinken.
Die Kaufpreise für Wohnimmobilien steigen in Deutschlands Metropolen nur noch schwach, meldet ImmoScout24. Die Nachfrage habe sich um 36 Prozent reduziert, das inserierte Angebot sei um 46 Prozent gestiegen. Bestands-Eigentumswohnungen zeigen in München, Stuttgart und Hamburg eine Tendenz zur Stagnation.
Auch das Beratungsunternehmen JLL meldet: Der seit Jahren andauernde Aufschwung am deutschen Wohnungsmarkt mit zum Teil kräftigen Kaufpreissteigerungen hat sich im ersten Halbjahr 2022 deutlich abgeschwächt. Der Hamburger Wohnungsmarkt kühle sich ab, während sich der Preisauftrieb in Berlin noch fortsetzt.
Das Forschungsinstitut empirica erwartet einen Rückgang der Preisblasengefahr. Das Ende der Niedrigzinsen bremse ein weiteres Aufblähen der Kaufpreise, andererseits verhindere der rückläufige Wohnungsbau die Produktion von Leerstand und stütze so auch die Bestandspreise.
Der Europace Hauspreis Index meldet erstmals seit Jahren rückläufige Preise für Neubauten und im Juli 2022 einen Preisrückgang für alle Segmente. Auch der Gesamtindex sinkt in diesem Monat. Wir sehen, dass „die Immobilienpreise vorerst einen Höhepunkt erreicht haben und gerade leicht abfallen“, sagt Stefan Münter, Vorstand von Europace.
Damit verschieben sich die Chancen beim Immobilienerwerb und -verkauf. Verkaufende müssen mit längeren Zeiten bei der Vermarktung, mit härteren Preisverhandlungen und eventuell mit einem geringeren Erlös rechnen als erwartet. Kaufende kommen möglicherweise günstiger an ihr Wunschobjekt, müssen aber höhere Finanzierungskosten einkalkulieren.
Eine realistische Einschätzung des Kaufpreises für Immobilien ist schwerer geworden. Derzeit sind die Marktbedingungen volatil, also schwankend und unbeständig. Erfahrene Berater mit viel Fachwissen können bei der Preisfindung helfen.
Quelle: Copyright © Grabener|s Newsletter, Grabener Verlag, Kiel, 2022)
21.06.2021 Heftige Kritik am neuen Baulandmobilisierungsgesetz
Der Kompromiss der Regierungskoalition zum Baulandmobilisierungsgesetz findet in der Fachwelt keine breite Zustimmung. Die Kommunen erhalten mehr Flexibilität bei der Ausweisung von Bauland und für eine dichtere Wohnbebauung. In angespannten Wohnungsmärkten dürfen Mietwohnungen nicht mehr in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.
Das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat (BMI) hatte den Entwurf für ein Baulandmobilisierungsgesetzes erstmals im Juni 2020 vorgelegt. Das Gesetz wurde am 07.05.2021 im Bundestag verabschiedet und am 28. Mai 2021 vom Bundesrat gebilligt.
Den Gemeinden stehen nach Inkrafttreten des Gesetzes neue Handwerkszeuge zur Verfügung wie beispielsweise das erweiterte gemeindliche Vorkaufsrecht und Befreiungsmöglichkeiten für Bauvorhaben im Außen- und Innenbereich. Das Vorkaufsrecht ermöglicht es Gemeinden, Grundstücke oder Häuser zum Verkehrswert zu erwerben, um darauf bezahlbaren Wohnraum zu bauen. Ein Gutachter ermittelt vorab den Preis. Kritiker bemängeln, dass damit unterstellt werde, dass Gemeinden besser, schneller und günstiger bauen könnten als Investoren – das sei aber keineswegs der Fall.
Die neue Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ wurde eingeführt, damit die Ausweisung von Bauland in einvernehmlichem Miteinander von Wohnen und Nebenerwerbsnutzung vereinfacht wird.
Grundstückseigentümer können zukünftig dazu verpflichtet werden, freie Flächen innerhalb einer bestimmten Frist mit Wohnungen zu bebauen. Betroffen sind Gebiete mit dringendem Wohnbedarf oder mit angespanntem Wohnungsmarkt. Kritiker halten diese Regel für einen erheblichen Eingriff in die private Vermögensverwaltung. Ausnahmen sollen jedoch für Eigentümer gelten, denen das Grundstück zur Altersvorsorge dient.
Am heftigsten entzündet sich die Kritik unter Fachleuten jedoch am Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Verbot gilt für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, die von den Regierungen der Länder festgelegt werden. In diesen Gebieten ist eine Umwandlung dann grundsätzlich genehmigungspflichtig. Die Genehmigungspflicht ist zunächst bis zum 31.12.2025 befristet.
Für Eigentümer mit wenigen und kleinen Wohngebäuden von drei bis 15 Wohnungen gelten Ausnahmen. Dazu gehören Erbfälle, wenn die Erben die Wohnungen selber nutzen wollen, oder Familienangehörige des Eigentümers, die selbst in die Wohnungen einziehen wollen. Eine Umwandlung ist auch in wirtschaftlichen Notlagen zulässig und wenn mindestens zwei Drittel der Mieter die Eigentumswohnungen erwerben wollen.
Kritiker bemängeln, dass das Umwandlungsverbot wie ein Fremdkörper in dem Gesetz wirke, weil es mit Baulandmobilisierung gar nichts zu habe. Es sei in erster Linie eine Marktregulierung, die das Gegenteil dessen bewirken werde, was eigentlich beabsichtigt war. Nicht nur die Preise für Eigentumswohnungen würden in der Folge weiter anziehen, sondern auch die Wohnungsmieten. Mietern werde die Vermögensbildung erschwert, die mit einer selbst genutzten Immobilie am leichtesten gelingen kann, und die dringend notwendig ist für die Alterssicherung. Das Gesetz stellt nach Ansicht der auf Immobilienrecht spezialisierten Anwaltskanzlei Bethge & Partner einen schweren Eingriff in das Eigentumsgrundrecht dar.
22.05.2021 Forschungsinstitut empirica: „Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase
Seit die Immobilienpreise scheinbar unaufhörlich steigen, taucht alle Jahre wieder das Wort „Immobilienblase“ auf. Bisher gab es kurze Zeit später immer Entwarnung. Den jüngsten ausführlichen Bericht über eine drohende Immobilienblase veröffentlichte „Der Spiegel“. Er bezieht sich dabei auch diesmal auf den empirica-Blasenindex.
Das Wort „Immobilienblase“ wird von Marktbeobachtern schnell mit dem Wort „platzen“ assoziiert. Eine geplatzte Immobilienblase in den USA war im Jahr 2007 der Anlass für eine sich weltweit ausbreitende Finanzkrise. Ist es nun wieder soweit?
Das empirica-Institut in Berlin schreibt dazu: „Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase am Wohnungsmarkt“. Das Institut führt seit 2004 die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise und veröffentlicht regelmäßig den sogenannten empirica-Blasenindex. Darin stellt es die notwendigen Kennzahlen zur Verfügung, aus denen sich Tendenzen zur Blasenbildung ablesen lassen.
Derzeit seien die hohen Vervielfältiger bei der Preisermittlung noch überwiegend durch die aktuellen Niedrigzinsen begründet. Doch bei steigenden Zinsen müssten die Preise runter oder die Mieten hoch. Stark steigende Mieten sind derzeit aber politisch kaum durchsetzbar, und Kaufpreise für Eigentumswohnungen von mehr als zehn Jahreseinkommen in den Top7-Städten seien dauerhaft nicht erzielbar. Dann gelte folgende Prognose. „Entweder die Preise fallen irgendwann oder die Einkommen steigen drastisch.“ Gegen stark steigende Einkommen stünden aber wiederum die deutsche Exportabhängigkeit und ungelöste Strukturprobleme.
Fazit: Bei steigendem Wohnungsangebot und einer besseren Verteilung der Nachfrage aus den Schwarmstädten ins Umland werde der Druck nachlassen. Die Frage lautet also nicht „Gibt es eine Blase?“, sondern „Wann platzt die Blase?“. In der derzeitigen Konstellation sei ein Szenario vorstellbar, „bei dem die Luft nur langsam entweicht“, die Immobilienpreise also langsam sinken, diagnostiziert empirica.
„Quelle: Grabener|s Newsletter, Ausgabe 5-2021, Grabener Verlag GmbH, Kiel
17.03.2021 Corona: Auswirkung und Entwicklung der Pandemie auf den Immobilienmarkt
Der zeitweise Stillstand der deutschen Wirtschaft in den vergangenen zwölf Monaten hat gewaltige Folgen. Das geht aus einer neuen Berechnung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) hervor: Der Wohlfahrtsverlust beläuft sich bislang auf 250 Milliarden Euro. Gleichzeitig zeigt sich der Immobilienmarkt erstaunlich robust.
Die Nachfrage nach Wohneigentum ist ungebrochen, die Kaufpreise steigen weiter. In mehr als 94 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte wurden Wohnimmobilien teurer. Im Durchschnitt lag das Plus bei Eigentumswohnungen im Bestand bei 9,6 Prozent im Jahr 2020 gegenüber 2019. Das ist das Ergebnis der Postbankstudie Wohnatlas 2021 zur Preisentwicklung im Immobilienmarkt.
Die neue Immowelt Kaufpreis-Prognose für Großstädte geht davon aus, dass die Kaufpreise für Eigentumswohnungen auch bis Ende 2021 weiter steigen werden – allerdings mit einer Einschränkung: Sollte sich der Trend „Raus aus der Stadt“ verfestigen, könnten sich die Preise in den Metropolen in den kommenden Jahren beruhigen.
Das Hamburger Immobilien-Analysehaus F+B Forschung und Beratung GmbH misst der Wohnungsfrage im Bundestagswahljahr 2021 große Bedeutung bei und hat Thesen zur Entwicklung der Wohnungsmärkte nach Corona formuliert. Nach Ansicht der Immobilienmarktforscher wird es auch in 2021 kaum Steigerungen der Neuvertragsmieten geben. Die Nachfrage nach Wohneigentum oder zur Kapitalanlage durch die Gruppe der Vermögenden und derjenigen Nachfrager, die sichere Arbeitsplätze haben, wird dagegen weiterhin groß sein und sich bei anhaltend niedrigen Zinsen nicht nennenswert verringern.
Auch die Zahlen im Bauhauptgewerbe sind positiv: Der Jahresumsatz stieg 2020 trotz der Coronakrise im achten Jahr in Folge und zwar um 4,9 Prozent gegenüber dem Jahr 2019. Die positiven Meldungen betreffen aber nicht alle Immobilienarten gleichermaßen. Die Bereiche Einzelhandels-, Hotel- und Büroimmobilien stehen längst nicht gut da wie Wohnimmobilien. Das im Dezember 2020 beschlossene Gesetz zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften hat mit Artikel 240 Paragraf 7 EGBGB eine Regelung geschaffen, die zugunsten von Geschäftsraummietern eine Anpassung der Miete bei pandemiebedingten Einschränkungen erleichtern soll.
01.12.2020 Maklergebühren werden künftig hälftig geteilt!
Der Deutsche Bundestag hat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser beschlossen. Käuferinnen und Käufer von Wohnimmobilien zahlen zukünftig nicht mehr als die Hälfte der Maklerprovision.
Bei Fragen hierzu stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
14.09.2020 Neues Gesetz zum 23. Dezember 2020! Regelt die Verteilung der Maklerprovision bei Immobilienverkäufen neu
Der Bundestag und Bundesrat haben die Neuregelungen für die Maklerprovision bei Immobilienverkäufen beschlossen. Das Gesetzt wird zum 23.12.20 in Kraft treten. Es betrifft alle Maklerverträge, die ab dem Inkrafttreten abgeschlossen werden.